map256 1. 배산임수
우리 선조가 전해준 경험에 바탕을 둔, 땅 선택의 제1조입니다.
남동(남)으로 방향을 잡았을 때,
북서(북)의 산(현무)이 중심이 되어 좌로 청룡, 우로 백호가 보듬고, 앞으로는 흐르는 물을 바라볼 수 있는 곳을 배산임수라고 합니다.
청룡은 든든하게 솟구쳐 있는 기상, 백호는 편안히 누워있는 형상이면 좋고, 맞은 편에 편안한 안산(주작)이 서 있으면 더 좋다고 합니다.
이런 곳은 겨울이 따뜻하고, 여름이 시원하며 배수가 잘됩니다.

2. 인위를 최소한으로 가할 수 있는 자리
자연이 만들어 놓은 형상에 인위적으로 힘을 가하기보다는
자연의 형상에 동화되도록 건축을 하는 것이 좋습니다.
경사가 심한 곳을 억지로 깎아 토시유출로 인한 붕괴위험을 감수하기보다는
자연 그대로 평온한 터를 잡으시길 바랍니다.

3. 땅의 빛깔과 성질
적당한 습기가 있고 배수가 잘되며 단단한 땅이 좋습니다.
습기가 많고 검푸른 색의 땅은 배수가 원활치 않은 땅이기에 피해야 하며,
배수가 잘되면서 습하지 않고, 쉽게 마르지도 않는 단단한 땅을 찾습니다.
좋은 땅은 토색이 황색과 섞여진 흰빛이나 황색과 섞여진 검은빛인 경우가 많습니다.

4. 외진 곳을 피하여
전망을 원하여 아주 높은 지대를 선택하는 경우도 있지만,
경험상 그런 곳에서 오래도록 잘 생활하는 사람들이 드물죠.
죽은 사람의 자리나 산 사람의 자리나 외견상 모두 양지바른 곳입니다.
사람에게서 멀리 떨어진 곳은 무덤 터가 더 적합한 땅일 수도 있습니다.
새는 숲에서 살아야 하고, 사람은 사람의 무리와 가까이 살아야 합니다.
시장과 관청과 병원 문화시설 등,
사람의 생활권에서 뚝 떨어진 외진 곳을 택하지 않는 것이 좋을 듯합니다.

5. 충분한 설계의 고민과 가꿈의 계획
자연에 못을 박듯 지어진 모난 집이 아니라,
자연에 한 꺼풀 입혀놓은 듯 조화롭고 편안히 어울린 집이 좋습니다.
그리고 한 번 만에 완벽한 집을 가질 수도 없는 것이 건축입니다.
충분히 고민하면서, 산 그림자가 지는지, 바람길이 어떤지
집중호우가 잦은지 등등의 그곳 환경을 관찰할 여유가 필요합니다.
기술적으로 훌륭한 설계도 중요하겠지만, 환경을 고려한 설계 역시 중요합니다.

6. 농가주택의 리모델링
비교적 실패의 위험과 부담이 적은 것이 농가주택의 리모델링입니다.
서까래기둥이 튼튼한지 등의 물리적 관찰과
법적인 권리관계를 잘 파악 하신 후에 계획하셔야 할 것입니다.
현장을 가 보지 않고 사진만 보고 계약하시는 분도 계십니다.
등기부, 지적도도 한 번 살펴보지 않고 계약을 하시는 분도 계십니다.
농촌은 경계가 실제와 다른 경우도 있고, 예상 못 한 세입자가 사는 경우도 있습니다.
법적으로 명도가 가능하더라도 사람 쫓아내고 들어왔다고 이웃에 반감을 살 것입니다.
꼭 현장을 살피시길 바라며 주위의 이웃과 대화해보시길 권합니다.
그리고 리모델링은 비용을 우선으로 고민하시기보다는
시세를 파악하신 후에 정당한 가격을 고민하시기 바랍니다.
부실공사, 날림공사 대부분은 적정한 보상이 이뤄지지 않는 경우 발생합니다.
자연이나 사람이나 상생을 도모해야 실패의 확률은 낮아집니다.

7. 인터넷은 정보의 바다
요즘 시대에는 정보를 얻는 것이 어렵지 않은 시대입니다.
전원주택의 신축이나 농가주택의 리모델링이나 검색을 열심히 해 보면,
다양한 체험기를 읽을 수 있습니다. 물론 업자들의 광고성 글도 많겠지만,
옥석을 가려가면서 많은 체험기를 읽어보시길 바랍니다.
틀림없이 생각지도 못하고 간과하고 있던 부분들이 있을 것입니다.
아는 만큼 관여할 수 있고, 아는 만큼 어필할 수 있습니다.

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노트 2013년 8월 13일. 상가임차인 보호를 강화한다는 명목으로 상가건물임대차보호법이 개정되었다. 현재까지 보증금 초과 때문에 법의 보호를 받지 못하던 상가 임차인에게도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안정적으로 영업할 수 있게 된 것이다. 또한, 예전과 달리 철거나 재건축을 이유로 임대인 마음대로 재계약을 거절할 수도 없게 된 것이다. 더하여 영세한 자영업자가 낮은 이자로 전세자금을 대출받을 수 있도록 관련 규정이 개정되었다.


가장 주목 받는 개정내용은 5년간 갱신요구권을 모든 상가 임차인에게 확대 적용한다는 부분이다.

장기 계약을 하지 않아도 무조건 5년은 보장되는 건가요?

상가임차인은 장기임차를 원하는 게 일반적이다. 영업을 위한 시설과 비품에 투자한 비용이 상당한 데, 짧은 기간 영업하고 나가라고 요구하면 낭패가 아닐 수 없다. 약자인 상가임차인의 제반 사정을 고려하여 '상가건물임대차보호법'이 제정되었지만, 여전히 상가임차인에 대한 배려가 충분하다고 여기는 이는 드물다. 위 질의에 대한 답변부터 드리면 '한도액을 초과하면 보장되지 않습니다'이다.


개정 상가건물임대차보호법은 2014년 1월 1일부터 서울 4억원, 수도권 및 과밀억제권역 3억원, 광역시 등 2.4억원, 그 밖의 지역 1.8억원으로 한도액이 입법 예고되어 있다.


한도액을 초과하는 상가는 5년의 ‘갱신요구권’이 주어질 뿐, 5년의 임차기간 ‘보장’ 받을 수는 없다.


또한, 법상 한도액 안의 범위에 있다 하더라도 적어도 두 가지 전제가 있어야 5년의 임차기간을 '보장'받을 수 있다. 첫째는 재계약 때 임대료 인상 한도(현재 9%)를 지켜야 하고, 둘째는 기간 중 건물 주인이 바뀌더라도 기존의 임대차계약이 그대로 승계되어야 한다.


다시 말하면 재계약 시 9% 이상이 인상되면 5년의 임차기간 보장을 받지 못한다는 것인데, 그렇다면 임대인이 9% 이상의 인상을 요구하여 5년의 기간보장을 못하도록 할 수도 있지 않겠는가? 그래서 개정법, 상가건물임대차보호법 제10조의2 (계약 갱신의 특례)는 '제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.'고 규정하였다. 이 조항의 의미는 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 없으며 주변 상가의 임대료 시세와 물가 상승 등을 고려하여 적절한 수준에서 올리라는 뜻이다.


왜 이런 조항이 생겨났을까?

상가건물임대차보호법은 근본적으로 '임차인의 권익을 보호하기 위한 입법'이지만, 그렇다고 절대적으로 임대인에게만 손해를 감수하라고 요구하는 것은 아니라는 선언이다. 경제사정의 변동으로 당연히 9% 이상의 인상요인이 있음에도 임차인이 임대인의 이익을 무시하고 '5년의 기간보장'으로 맞설 수 없도록 임대인의 사정도 배려한 입법이다.


그럼에도 5년이라는 기간은 당사자들에게는 서로가 애매한 기준이다. 그래서 현실적인 문제가 공존한다. 5년 이후의 재계약을 고려한다면 임대인의 9% 이상의 인상 요구가 법적으로 부당하게 여겨져도 받아들이며 친목(?)을 도모할 수밖에 없을 것이다. 5년만 영업하겠다는 각오가 아니라면 현실적 약자인 임차인은 개정법이 보장한 최대한의 요구를 하는 것이 힘들지 않을까?


한편, 계약당사자인 임대인이 임차목적물을 처분할 때 문제가 있다. 상기 한도액 범위 내의 임차인이라면 새 소유주에게 대항할 수 있지만, 그렇지 않다면 새 주인은 기존 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있으니, 소위 '매매(물권)는 임대차(채권)를 깨뜨린다.'라는 사법의 대원칙 때문이다. 채권은 사람에게 요구할 수 있는 대인권이며, 누구에게나 요구할 수 있는 대세권이 있는 물권과는 다르다. 계약 당시의 임대인에게 요구(손해배상청구 등)할 수는 있어도 새로운 주인에게는 요구할 수 있는 권리는 아닌 것이다.


임차인은 개정법률에도 불구하고 여전히 꼼꼼하게 권리를 보호받기 위한 최대한 노력을 해야 한다.

1. 시설비가 많이 들어간다면 최대한의 기간을 확보하여 장기계약을 체결함이 유리할 수 있을 것이다.
2. 시설비 부담이 크지 않고 사업 성공을 확신할 수 없다면 장기계약을 신중히 검토할 필요가 있을 것이다. 가게를 접어야 할 경우에 장기계약이 더 큰 걸림돌이 될 수 있기 때문이며, 장기계약을 하지 않더라도 특별한 사유가 없다면 법적으로 5년의 갱신요구, 기간보장이 되기 때문이다.


법언에 '권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다.'는 말이 있다.
국회의원에 의존하고, 개정법률에 의존하고, 힘 있는 친지와 동료에 의지하고, 대중들에게 호소하고... 그래서 충분할까? 내 것을 지키려면 스스로 부지런히 움직여야 마땅하다. 공부하고 고민하고 선택하고 궁리해야 원망이 없을 것이다.
개정법은 부족하지만, 개선되었음은 부정할 수 없다. 그 모자라는 부분은 뛰어다니며 스스로 채워야 할 몫이겠다.

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