보증금을 돌려주지 않고 고통을 주는 임대인도 있습니다.

예전에는 집이 나가면 줄 테니깐 먼저 나가라고 해 놓고 모른척하는 경우도 제법 있었습니다.

임차인의 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지됩니다.

그렇다고 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해

주거이전을 하지 못하는 고통과 불편을 감수할 수도 없는 것이구요.

그런 등의 경우를 위해 우리법제는 '임차권등기명령'제도를 만들었습니다.

부동산소재지 관할법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 촉탁등기가 되면

임차인은 점유를 이전하고 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

요즘은 법원에 샘플양식이 잘 되어 있어서 일반인도 어렵지 않게 신청할 수 있게 되었습니다.

모 법원에 비치된 신청양식은 거의 체크만 해도 신청서를 작성할 수 있게 되어 있더군요.
아래 첨부자료는 제가 참고삼아 예제로 만든 것입니다. 필요에 따라서 참조하시기 바랍니다.

주택임차권등기명령신청서.pdf

법원의 명령에 의해 임차권등기가 되면 대개는 임대인이 보증금을 반환하는데,

그럼에도 모르쇠로 일관한다면 법적 절차를 진행할 수밖에 없을 것입니다.

① 집주인이 송달을 받을 수 있는 상태이고, ② 다투려는 의사가 없는 상태라면

'지급명령'을 신청하시는 것이 신속히 구제받을 수 있는 방법입니다.

대한민국법원 전자독촉 : http://ecf.scourt.go.kr/wec/ecmain/index.jsp

전자독촉신청에 큰 어려움은 없을 듯 하나, 초심자는 신청취지와 신청이유를 적는 것에 어려움을 느낄 수 있으니 참조하여 수정하신 후 입력하시면 될 것 같습니다. 

신청취지

채무자는 채권자에게 아래 청구금액 및 독촉절차 비용을 지급하라는 명령을 구함

  1. 금 오천만원 ( 5,000,000원)

  2. 위 1항 금액에 대하여 이 사건 지급명령정본이 송달된 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20 %의 비율에 의한 지연손해금

  3. 독촉절차 비용  00,000 원(내역 : 송달료 00,000 원, 인지대  1,000 원)

신청이유

  1. 채무자는 채권자와 20○○. ○. ○. 부산시 해운대구 X동 센텀ㅋㅋㅋ아파트 000동 000호 소재 채무자 소유주택에 대하여 임차보증금 5,000,000원, 임차기간 20XX년 OO월 OO일부터 20XX년 OO월 OO일로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

  2. 채권자는 만료일 1월 이전인 20○○. ○. ○. 채무자에게 갱신거절의 의사를 통지한 바 있습니다.

  3. 채권자는 임대목적물의 반환을 위한 준비를 완료하고, 채무자에게 보증금반환과 동시에 점유를 회수해 갈 것을 통지하였습니다.

  4. 그런데 채무자는 기약없이 기다릴 것을 요구하고 있습니다.

  5. 이런 이유로 부득이 이 사건 신청에 이르게 된 것입니다.

①행방이 묘연하거나 원상회복요구등으로② 다투려는 의도가 있다면

'임차금반환청구소송'으로 바로 진행하시는 것이 시간이 절약됩니다.

요즘은 전자소송으로 진행할 수 있고, 사이트에 설명이 정말 잘 되어 있습니다.

최근에는 보전처분인 가압류와 가처분까지도 전자소송으로 할 수 있으니,

책임재산을 보전하고 매도나 근저당설정등을 쉽게 하지 못하도록

가압류도 동시신청하시는 것이 좋을 듯합니다.

대한민국 법원 전자소송 : http://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

역시 전자소송도 쉽게 되어 있습니다. '신청'사건과 달리 원고와 피고로 지칭합니다.

다른 부분은 큰 어려움이 없어 보니이, 청구취지와 청구이유를 아래 예시를 참조하여 수정하신 후 입력하시기 바랍니다.

청구취지

  1. 피고는 원고에게 금 50,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본송달일 다음 날부터 완제일까지 연 2할5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라

  2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

  3. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

청구이유

  1. 피고는 원고와 20○○. ○. ○. 부산시 해운대구 X동 센텀ㅋㅋㅋ아파트 000동 000호 소재 피고 소유주택에 대하여 임차보증금 5,000,000원, 임차기간 20XX년 OO월 OO일부터 20XX년 OO월 OO일로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

  2. 원고는 만료일 1월 이전인 20○○. ○. ○. 피고에게 갱신거절의 의사를 통지한 바 있습니다.

  3. 원고는 임대목적물의 반환을 위한 준비를 완료하고, 피고에게 보증금반환과 동시에 점유를 회수할 것을 통지하였습니다.

  4. 그런데 피고는 묵묵부답으로 일관하고 있습니다.

  5. 이런 이유로 원고는 피고로부터 보증금을 반환받기 위해서 이 사건 청구에 이르게 된 것입니다.

최근에는 보전처분인 가압류와 가처분까지도 전자소송으로 할 수 있게 되었습니다.

책임재산을 보전하고 매도나 근저당설정등을 쉽게 하지 못하도록 가압류도 동시신청하시면 좋을 듯합니다.

마찬가지로 신청취지, 신청이유를 예시하니 사정에 맞게 수정하신 후 입력하시기 바랍니다.

신 청 취 지

 채무자 소유의 별지 목록 기재 부동산을 가압류한다는 결정을 구함

 청구채권(피보전권리)의 내용

 청구금액  금 50,000,000 원

신 청 이 유

  1. 채무자는 채권자와 20○○. ○. ○. 부산시 해운대구 X동 센텀ㅋㅋㅋ아파트 000동 000호 소재 채무자 소유주택에 대하여 임차보증금 5,000,000원, 임차기간 20XX년 OO월 OO일부터 20XX년 OO월 OO일로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

  2. 채권자는 만료일 1월 이전인 20○○. ○. ○. 채무자에게 갱신거절의 의사를 통지한 바 있습니다.

  3. 임대차계약이 적법하게 해지되었고 채권자가 임차목적물의 반환을 위한 이행의 제공을 하고 있음에도 채무자는 현재까지 보증금반환을 하지 않고 있습니다.

  4. 따라서 채권자는 보증금을 반환받기 위해 채무자를 상대로 임차보증금반환청구소송을 준비중에 있습니다.

  5. 그런데 채무자가 보증금반환을 지체하는 것은 타에 많은 채무를 부담하고 있어 지불능력이 없기 때문입니다. 그럼에도 채무자는 채무자의 유일한 부동산인 별지 목록 기재 부동산을 매도하거나 담보를 설정하려고 하고 있습니다.

  6. 행여 채무자의 유일한 책임재산인 별지 목록 기재 부동산이 전매되거나 담보가 설정되면 후일 채권자가 보증금반환청구소송에서 승소한다고 하더라도 집행할 재산이 없게 될 우려가 있으므로 그 보전을 위해서 이 건 신청에 이르게 된 것입니다.

  7. 담보의 제공은 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 것으로 갈음하는 것을 허가하여 주시기 바랍니다.

아는 것은 힘이 되기도 하지만, 걱정과 근심의 뿌리이기도 하다.

만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떡하지?

1개월 전에 해지를 통보하지 않았다고 갱신되었다고 하면 어쩌지?

전화로 얘기했는데 기억에 없다면서 잡아떼면?

임대차를 연장하고 싶지 않다면 주택임대차보호법에 의해서 

집주인(임대인)은 세입자(임차인)에게 6월에서 1월 사이에 갱신거절을 통지해야 하고

세입자(임차인)는 집주인(임대인)에게 1월 전에는 갱신거절을 통지해야 한다.

그렇지 않으면 법은 임대차계약이 같은 조건으로 2년간 갱신된 것으로 간주한다.

(법이 약자로 보는 임차인은 3월의 기간을 두고 언제든 해지를 통지할 수 있다)

그러나 현실에서는 법으로서만 임대차가 종료되지는 않는다.

새로운 세입자를 구하여 반환할 보증금을 마련하고, 종료되는 것이 일반적이다.

때에 따라서 집주인이 이사비를 주면서 해지를 부탁할 경우도 있고,

사정이 어렵지 않다면 그 부탁을 들어주는 것이 더 보편적이다.

사람 간의 문제는 법으로 푸는 게 아니라 사람 간에 풀어야 하는 게 순서다. 대화와 설득과 이해로 풀어감이 순리다. 그래서 사법은 '사적자치(私的自治)'를 대원칙으로 삼는다.

간혹 공연한 불안으로 내용증명(內容證明)을 보내는 사람이 있다.

그 때문에 오히려 법적 분쟁으로 치닫는 역효과가 나기도 한다.

내용증명(內容證明)이란 어떤 내용을 누가 언제 누구에게 발송하였다는 사실을 공적기관(우체국장)이 증명하는 제도이다. 그래서 원본은 수신인에게 보내고, 등본 1부는 발신인, 등본 1부는 우체국이 각각 보관하기에 원본 1부와 등본 2부가 필요하다.

내용증명은 형식에 맞지 않으면 '각하'되거나 '보정'을 해야 하는 소송서류 같은 위상을 가진 게 아니다. 그러니 만약을 대비해서 발송해야 한다면 부드럽게 적는 게 더 효과적일 수 있다.

①누가 ②누구에게 ③어떤 내용을 ④언제 전달했는지 확인되면 충분하다.

번호를 붙여서

1. 본인은 모월 모일 수신인과 계약을 체결한 임차인입니다.

2. 만료 시 갱신의 의사가 없기에 통보합니다.

3. 오는 모월 모일 차질없이 보증금을 반환해주시기 바랍니다.

이런 식으로 딱딱하게 적어나가기보다는

'그동안 고맙게 잘 지냈는데, 반드시 그 날짜에 보증금을 받고 이사해야 하는 사정이 생겼습니다. 날짜에 맞추어 보증금을 마련하시는 것이 쉬운 일이 아니실 텐데, 부담을 드리게 되어 참으로 죄송스럽네요. 전화로 말씀드리기가 어려워 부득이 문서로 보내니, 너그러운 마음으로 이해해주시면 고맙겠습니다.'

이런 식으로 적어나가는 것이 더 효과적일 수 있다는 말이다.

내용증명을 딱딱하게 적을 필요성이 있을 때는

심한 분쟁의 상태에서 최후통첩할 경우이다.

법적으로 해결할 힘이 있다는 인상을 심어 주고,

상대방을 심리적으로 강하게 압박할 의도로 쓰는 방법이다.

단순히 언제 알렸다는 사실을 입증하기 위해

험한(?) 내용증명을 보내는 우를 범하지 말았으면 좋겠다.

특히, 경험 없는 윗(?) 세대의 분들은 내용증명우편을 받은 것을 큰일을 당한 것처럼 여기시기도 한다.

'내용증명'을 검색하니 공장의 부품처럼 딱딱한 샘플이 대부분이다.
만약을 대비하기 위해 보내는 '내용증명'은 가볍고 부드럽게!
임전의 각오로 보내는 '내용증명'은 무겁고 딱딱하게 보내기를 권한다.

괜스레 위험을 자초할 필요가 있겠는가!