2013년 8월 13일. 상가임차인 보호를 강화한다는 명목으로 상가건물임대차보호법이 개정되었다. 현재까지 보증금 초과 때문에 법의 보호를 받지 못하던 상가 임차인에게도 갱신요구권이 인정되어 5년간 안정적으로 영업할 수 있게 된 것이다. 또한, 예전과 달리 철거나 재건축을 이유로 임대인 마음대로 재계약을 거절할 수도 없게 된 것이다. 더하여 영세한 자영업자가 낮은 이자로 전세자금을 대출받을 수 있도록 관련 규정이 개정되었다.

가장 주목 받는 개정내용은 5년간 갱신요구권을 모든 상가 임차인에게 확대 적용한다는 부분이다.

장기 계약을 하지 않아도 무조건 5년은 보장되는 건가요?

상가임차인은 장기임차를 원하는 게 일반적이다. 영업을 위한 시설과 비품에 투자한 비용이 상당한 데, 짧은 기간 영업하고 나가라고 요구하면 낭패가 아닐 수 없다. 약자인 상가임차인의 제반 사정을 고려하여 '상가건물임대차보호법'이 제정되었지만, 여전히 상가임차인에 대한 배려가 충분하다고 여기는 이는 드물다. 위 질의에 대한 답변부터 드리면 '한도액을 초과하면 보장되지 않습니다'이다.

개정 상가건물임대차보호법은 2014년 1월 1일부터 서울 4억원, 수도권 및 과밀억제권역 3억원, 광역시 등 2.4억원, 그 밖의 지역 1.8억원으로 한도액이 입법 예고되어 있다.

이 한도액을 초과하는 상가는 5년의 ‘갱신요구권’이 주어질 뿐, 5년의 임차기간 ‘보장’ 받을 수는 없다.

또한, 법상 한도액 안의 범위에 있다 하더라도 적어도 두 가지 전제가 있어야 5년의 임차기간을 '보장'받을 수 있다. 첫째는 재계약 때 임대료 인상 한도(현재 9%)를 지켜야 하고, 둘째는 기간 중 건물 주인이 바뀌더라도 기존의 임대차계약이 그대로 승계되어야 한다.

다시 말하면 재계약 시 9% 이상이 인상되면 5년의 임차기간 보장을 받지 못한다는 것인데, 그렇다면 임대인이 9% 이상의 인상을 요구하여 5년의 기간보장을 못하도록 할 수도 있지 않겠는가? 그래서 개정법, 상가건물임대차보호법 제10조의2 (계약 갱신의 특례)는 '제2조 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다.'고 규정하였다. 이 조항의 의미는 임대인이 마음대로 임대료를 올릴 수 없으며 주변 상가의 임대료 시세와 물가 상승 등을 고려하여 적절한 수준에서 올리라는 뜻이다.

왜 이런 조항이 생겨났을까?

상가건물임대차보호법은 근본적으로 '임차인의 권익을 보호하기 위한 입법'이지만, 그렇다고 절대적으로 임대인에게만 손해를 감수하라고 요구하는 것은 아니라는 선언이다. 경제사정의 변동으로 당연히 9% 이상의 인상요인이 있음에도 임차인이 임대인의 이익을 무시하고 '5년의 기간보장'으로 맞설 수 없도록 임대인의 사정도 배려한 입법이다.

그럼에도 5년이라는 기간은 당사자들에게는 서로가 애매한 기준이다. 그래서 현실적인 문제가 공존한다. 5년 이후의 재계약을 고려한다면 임대인의 9% 이상의 인상 요구가 법적으로 부당하게 여겨져도 받아들이며 친목(?)을 도모할 수밖에 없을 것이다. 5년만 영업하겠다는 각오가 아니라면 현실적 약자인 임차인은 개정법이 보장한 최대한의 요구를 하는 것이 힘들지 않을까?

한편, 계약당사자인 임대인이 임차목적물을 처분할 때 문제가 있다. 상기 한도액 범위 내의 임차인이라면 새 소유주에게 대항할 수 있지만, 그렇지 않다면 새 주인은 기존 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있으니, 소위 '매매(물권)는 임대차(채권)를 깨뜨린다.'라는 사법의 대원칙 때문이다. 채권은 사람에게 요구할 수 있는 대인권이며, 누구에게나 요구할 수 있는 대세권이 있는 물권과는 다르다. 계약 당시의 임대인에게 요구(손해배상청구 등)할 수는 있어도 새로운 주인에게는 요구할 수 있는 권리는 아닌 것이다.

임차인은 개정법률에도 불구하고 여전히 꼼꼼하게 권리를 보호받기 위한 최대한 노력을 해야 한다.

1. 시설비가 많이 들어간다면 최대한의 기간을 확보하여 장기계약을 체결함이 유리할 수 있을 것이다.
2. 시설비 부담이 크지 않고 사업 성공을 확신할 수 없다면 장기계약을 신중히 검토할 필요가 있을 것이다. 가게를 접어야 할 경우에 장기계약이 더 큰 걸림돌이 될 수 있기 때문이며, 장기계약을 하지 않더라도 특별한 사유가 없다면 법적으로 5년의 갱신요구, 기간보장이 되기 때문이다.

법언에 '권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다.'는 말이 있다.
국회의원에 의존하고, 개정법률에 의존하고, 힘 있는 친지와 동료에 의지하고, 대중들에게 호소하고... 그래서 충분할까? 내 것을 지키려면 스스로 부지런히 움직여야 마땅하다. 공부하고 고민하고 선택하고 궁리해야 원망이 없을 것이다.
개정법은 부족하지만, 개선되었음은 부정할 수 없다. 그 모자라는 부분은 뛰어다니며 스스로 채워야 할 몫이겠다.

보증금을 돌려주지 않고 고통을 주는 임대인도 있습니다.

예전에는 집이 나가면 줄 테니깐 먼저 나가라고 해 놓고 모른척하는 경우도 제법 있었습니다.

임차인의 대항력과 우선변제권은 점유와 주민등록이 계속되어야 유지됩니다.

그렇다고 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해

주거이전을 하지 못하는 고통과 불편을 감수할 수도 없는 것이구요.

그런 등의 경우를 위해 우리법제는 '임차권등기명령'제도를 만들었습니다.

부동산소재지 관할법원에 '임차권등기명령'을 신청하여 등기부에 촉탁등기가 되면

임차인은 점유를 이전하고 주민등록을 옮겨도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

요즘은 법원에 샘플양식이 잘 되어 있어서 일반인도 어렵지 않게 신청할 수 있게 되었습니다.

모 법원에 비치된 신청양식은 거의 체크만 해도 신청서를 작성할 수 있게 되어 있더군요.
아래 첨부자료는 제가 참고삼아 예제로 만든 것입니다. 필요에 따라서 참조하시기 바랍니다.

주택임차권등기명령신청서.pdf

법원의 명령에 의해 임차권등기가 되면 대개는 임대인이 보증금을 반환하는데,

그럼에도 모르쇠로 일관한다면 법적 절차를 진행할 수밖에 없을 것입니다.

① 집주인이 송달을 받을 수 있는 상태이고, ② 다투려는 의사가 없는 상태라면

'지급명령'을 신청하시는 것이 신속히 구제받을 수 있는 방법입니다.

대한민국법원 전자독촉 : http://ecf.scourt.go.kr/wec/ecmain/index.jsp

전자독촉신청에 큰 어려움은 없을 듯 하나, 초심자는 신청취지와 신청이유를 적는 것에 어려움을 느낄 수 있으니 참조하여 수정하신 후 입력하시면 될 것 같습니다. 

신청취지

채무자는 채권자에게 아래 청구금액 및 독촉절차 비용을 지급하라는 명령을 구함

  1. 금 오천만원 ( 5,000,000원)

  2. 위 1항 금액에 대하여 이 사건 지급명령정본이 송달된 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20 %의 비율에 의한 지연손해금

  3. 독촉절차 비용  00,000 원(내역 : 송달료 00,000 원, 인지대  1,000 원)

신청이유

  1. 채무자는 채권자와 20○○. ○. ○. 부산시 해운대구 X동 센텀ㅋㅋㅋ아파트 000동 000호 소재 채무자 소유주택에 대하여 임차보증금 5,000,000원, 임차기간 20XX년 OO월 OO일부터 20XX년 OO월 OO일로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

  2. 채권자는 만료일 1월 이전인 20○○. ○. ○. 채무자에게 갱신거절의 의사를 통지한 바 있습니다.

  3. 채권자는 임대목적물의 반환을 위한 준비를 완료하고, 채무자에게 보증금반환과 동시에 점유를 회수해 갈 것을 통지하였습니다.

  4. 그런데 채무자는 기약없이 기다릴 것을 요구하고 있습니다.

  5. 이런 이유로 부득이 이 사건 신청에 이르게 된 것입니다.

①행방이 묘연하거나 원상회복요구등으로② 다투려는 의도가 있다면

'임차금반환청구소송'으로 바로 진행하시는 것이 시간이 절약됩니다.

요즘은 전자소송으로 진행할 수 있고, 사이트에 설명이 정말 잘 되어 있습니다.

최근에는 보전처분인 가압류와 가처분까지도 전자소송으로 할 수 있으니,

책임재산을 보전하고 매도나 근저당설정등을 쉽게 하지 못하도록

가압류도 동시신청하시는 것이 좋을 듯합니다.

대한민국 법원 전자소송 : http://ecfs.scourt.go.kr/ecf/index.jsp

역시 전자소송도 쉽게 되어 있습니다. '신청'사건과 달리 원고와 피고로 지칭합니다.

다른 부분은 큰 어려움이 없어 보니이, 청구취지와 청구이유를 아래 예시를 참조하여 수정하신 후 입력하시기 바랍니다.

청구취지

  1. 피고는 원고에게 금 50,000,000원 및 이에 대한 이 사건 소장부본송달일 다음 날부터 완제일까지 연 2할5푼의 비율에 의한 금원을 지급하라

  2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.

  3. 위 제1항은 가집행할 수 있다.

라는 판결을 구합니다.

청구이유

  1. 피고는 원고와 20○○. ○. ○. 부산시 해운대구 X동 센텀ㅋㅋㅋ아파트 000동 000호 소재 피고 소유주택에 대하여 임차보증금 5,000,000원, 임차기간 20XX년 OO월 OO일부터 20XX년 OO월 OO일로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

  2. 원고는 만료일 1월 이전인 20○○. ○. ○. 피고에게 갱신거절의 의사를 통지한 바 있습니다.

  3. 원고는 임대목적물의 반환을 위한 준비를 완료하고, 피고에게 보증금반환과 동시에 점유를 회수할 것을 통지하였습니다.

  4. 그런데 피고는 묵묵부답으로 일관하고 있습니다.

  5. 이런 이유로 원고는 피고로부터 보증금을 반환받기 위해서 이 사건 청구에 이르게 된 것입니다.

최근에는 보전처분인 가압류와 가처분까지도 전자소송으로 할 수 있게 되었습니다.

책임재산을 보전하고 매도나 근저당설정등을 쉽게 하지 못하도록 가압류도 동시신청하시면 좋을 듯합니다.

마찬가지로 신청취지, 신청이유를 예시하니 사정에 맞게 수정하신 후 입력하시기 바랍니다.

신 청 취 지

 채무자 소유의 별지 목록 기재 부동산을 가압류한다는 결정을 구함

 청구채권(피보전권리)의 내용

 청구금액  금 50,000,000 원

신 청 이 유

  1. 채무자는 채권자와 20○○. ○. ○. 부산시 해운대구 X동 센텀ㅋㅋㅋ아파트 000동 000호 소재 채무자 소유주택에 대하여 임차보증금 5,000,000원, 임차기간 20XX년 OO월 OO일부터 20XX년 OO월 OO일로 하는 임대차계약을 체결한 바 있습니다.

  2. 채권자는 만료일 1월 이전인 20○○. ○. ○. 채무자에게 갱신거절의 의사를 통지한 바 있습니다.

  3. 임대차계약이 적법하게 해지되었고 채권자가 임차목적물의 반환을 위한 이행의 제공을 하고 있음에도 채무자는 현재까지 보증금반환을 하지 않고 있습니다.

  4. 따라서 채권자는 보증금을 반환받기 위해 채무자를 상대로 임차보증금반환청구소송을 준비중에 있습니다.

  5. 그런데 채무자가 보증금반환을 지체하는 것은 타에 많은 채무를 부담하고 있어 지불능력이 없기 때문입니다. 그럼에도 채무자는 채무자의 유일한 부동산인 별지 목록 기재 부동산을 매도하거나 담보를 설정하려고 하고 있습니다.

  6. 행여 채무자의 유일한 책임재산인 별지 목록 기재 부동산이 전매되거나 담보가 설정되면 후일 채권자가 보증금반환청구소송에서 승소한다고 하더라도 집행할 재산이 없게 될 우려가 있으므로 그 보전을 위해서 이 건 신청에 이르게 된 것입니다.

  7. 담보의 제공은 보증보험회사와 지급보증위탁계약을 체결한 문서를 제출하는 것으로 갈음하는 것을 허가하여 주시기 바랍니다.

아는 것은 힘이 되기도 하지만, 걱정과 근심의 뿌리이기도 하다.

만약 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떡하지?

1개월 전에 해지를 통보하지 않았다고 갱신되었다고 하면 어쩌지?

전화로 얘기했는데 기억에 없다면서 잡아떼면?

임대차를 연장하고 싶지 않다면 주택임대차보호법에 의해서 

집주인(임대인)은 세입자(임차인)에게 6월에서 1월 사이에 갱신거절을 통지해야 하고

세입자(임차인)는 집주인(임대인)에게 1월 전에는 갱신거절을 통지해야 한다.

그렇지 않으면 법은 임대차계약이 같은 조건으로 2년간 갱신된 것으로 간주한다.

(법이 약자로 보는 임차인은 3월의 기간을 두고 언제든 해지를 통지할 수 있다)

그러나 현실에서는 법으로서만 임대차가 종료되지는 않는다.

새로운 세입자를 구하여 반환할 보증금을 마련하고, 종료되는 것이 일반적이다.

때에 따라서 집주인이 이사비를 주면서 해지를 부탁할 경우도 있고,

사정이 어렵지 않다면 그 부탁을 들어주는 것이 더 보편적이다.

사람 간의 문제는 법으로 푸는 게 아니라 사람 간에 풀어야 하는 게 순서다. 대화와 설득과 이해로 풀어감이 순리다. 그래서 사법은 '사적자치(私的自治)'를 대원칙으로 삼는다.

간혹 공연한 불안으로 내용증명(內容證明)을 보내는 사람이 있다.

그 때문에 오히려 법적 분쟁으로 치닫는 역효과가 나기도 한다.

내용증명(內容證明)이란 어떤 내용을 누가 언제 누구에게 발송하였다는 사실을 공적기관(우체국장)이 증명하는 제도이다. 그래서 원본은 수신인에게 보내고, 등본 1부는 발신인, 등본 1부는 우체국이 각각 보관하기에 원본 1부와 등본 2부가 필요하다.

내용증명은 형식에 맞지 않으면 '각하'되거나 '보정'을 해야 하는 소송서류 같은 위상을 가진 게 아니다. 그러니 만약을 대비해서 발송해야 한다면 부드럽게 적는 게 더 효과적일 수 있다.

①누가 ②누구에게 ③어떤 내용을 ④언제 전달했는지 확인되면 충분하다.

번호를 붙여서

1. 본인은 모월 모일 수신인과 계약을 체결한 임차인입니다.

2. 만료 시 갱신의 의사가 없기에 통보합니다.

3. 오는 모월 모일 차질없이 보증금을 반환해주시기 바랍니다.

이런 식으로 딱딱하게 적어나가기보다는

'그동안 고맙게 잘 지냈는데, 반드시 그 날짜에 보증금을 받고 이사해야 하는 사정이 생겼습니다. 날짜에 맞추어 보증금을 마련하시는 것이 쉬운 일이 아니실 텐데, 부담을 드리게 되어 참으로 죄송스럽네요. 전화로 말씀드리기가 어려워 부득이 문서로 보내니, 너그러운 마음으로 이해해주시면 고맙겠습니다.'

이런 식으로 적어나가는 것이 더 효과적일 수 있다는 말이다.

내용증명을 딱딱하게 적을 필요성이 있을 때는

심한 분쟁의 상태에서 최후통첩할 경우이다.

법적으로 해결할 힘이 있다는 인상을 심어 주고,

상대방을 심리적으로 강하게 압박할 의도로 쓰는 방법이다.

단순히 언제 알렸다는 사실을 입증하기 위해

험한(?) 내용증명을 보내는 우를 범하지 말았으면 좋겠다.

특히, 경험 없는 윗(?) 세대의 분들은 내용증명우편을 받은 것을 큰일을 당한 것처럼 여기시기도 한다.

'내용증명'을 검색하니 공장의 부품처럼 딱딱한 샘플이 대부분이다.
만약을 대비하기 위해 보내는 '내용증명'은 가볍고 부드럽게!
임전의 각오로 보내는 '내용증명'은 무겁고 딱딱하게 보내기를 권한다.

괜스레 위험을 자초할 필요가 있겠는가!